XX信托方兴670号湖北黄石市磁湖高科3固收类

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稀缺湖北地级市政信，收益税后9%，公共财政收入110亿➕融资方AAA发债主体➕足额应收账款质押
【XX信托-方兴670号湖北黄石市磁湖高科集合信托】
【产品要素】1.5亿，2年，300万9%税后，自然季度付息
【资金用途】资金用于受让黄石市益民投资对磁湖高科享有的10.71亿应收账款
【产品亮点】：
1足值应收账款质押：受让黄石益民对磁湖高科的10.71亿元应收账款，同时磁湖高科提供对黄石市经开管委会享有的7.6亿应收账款质押，合并质押率21.58%；
2担保人实力强：黄石益民提供连带责任担保（实际控制人为黄石市国资委，总资产140多亿）；
3直接债务人AAA评级：实际债务人磁湖高科，黄石市第二大市级平台，为黄石市大平台黄石城投全资子公司。长期信用评级AA，债券评级为AAA，总资产265.84亿，净资产127.96亿；
4区域经济强实力强劲：黄石是湖北地级市，18年生产总值1587.33亿，地方综合财力309.27亿，其中一般公共财政收入117.02亿，黄石市经济和财政不断提升，为区域内基建提供良好的环境。

（原标题：北京去年首批入市限竞房“大卖”落空 七成几乎转为库存积压 ）

从四年前的“豪宅元年”到近一年来的“限竞房时代”，从新建住宅价格全面高端化到二手房大降价……这几年，北京楼市起起伏伏，成就了一批“北上”的民营房企，也迫使部分开发商不得不撤离北京。

进退之间，考验的是开发商对政策调控的适应性和自身产品创新、成本管控等多种能力的内功。在当前充斥着大量限竞房的市场，为了找到有效客户群，加快去化速度，开发商不惜支付渠道费拉入中介渠道、打出线上线下各种拓客营销组合拳，但多数项目仍难以改变滞销的局面。

在长期跟踪调查采访中，《证券日报》获悉，去年批入市的部分限竞房项目，原本“大卖”的期望落空后，立即启动了降价优惠促销策略，没想到亦无太多效果。一年多过去了，部分项目整体去化率仍在30%左右徘徊，剩余的70%则几乎都转为库存积压。供应区域集中，客户选择性多犹豫不出手，竞品环伺滞销难解，这就是限竞房入市一周年后，多数楼盘的生存现状。

入市一年供应近3.5万套房

过去一年，《证券日报》走访了不少限竞房楼盘，在踩盘过程中，本报发现，限竞房供应以六环沿线为主，五环至六环之间亦有较大体量的布局，大兴区、丰台区和房山区限竞房入市量较高，供应较为集中。

据中原地产研究中心统计数据显示，从2018年6月10日开始，到2019年6月10日，北京新房市场总计入市50个限竞房项目，合计75期，供应住宅套数达到了34559套。

另据诸葛找房统计数据显示，2017年至2018年为北京限竞房用地成交高峰，今年仍将有大量限竞房入市。2017年北京成交限竞房用地44宗，限竞房用地占整体住宅用地的比例为67%；2018年北京成交限竞房用地41宗，限竞房用地占整体住宅用地的比例达到80%。

不难看出，过去两年，北京市场限竞房用地供应高峰逐渐推高了房源数量，预计今年还将有大量限竞房上市。正如中原地产首席分析师张大伟所示，2019年入市的限竞房有望超过6万套。

合硕机构首席分析师郭毅也曾表示，过去两年，北京在加大土地供量的同时，又限定价格和产品，住宅产品的地段、户型、总价高度相近，造成限竞房大面积滞销，房企不得不在价格已被限定的情况下进一步降价，从而断臂求生。

郭毅表示，背负着748万平方米库存的房企们如芒刺在背，仅接近50个未上市地块的土地出让金总额便达到1753亿元，748万平方米限竞房库存的市值更超过4000亿元，静态去化周期长达82个月。