用app贷款交房租遭到中介违约 法院该如何判决

近日，北京三中院审理了多起房屋租户以贷款形式支付租金，后因中介公司未向房主支付租金，房主收回房屋致租户无法居住，租户向中介公司起诉返还租金及贷款的案件。

2018年8月2日，孙女士与中介公司签订了《北京市房屋租赁合同》，双方约定了租金支付方式及违约责任。孙女士于2018年12月18日因中介公司欠付房东租金被房东清退。孙女士与中介公司于2018年12月19日达成解除涉诉租赁合同的口头协议，并签订了《租客退房交接单(客户联)》。但孙女士称其在不知情的情况下被中介公司办理了贷款，租金以贷款的形式通过元宝e家的账户一次性转账支付到中介公司法定代表人冯某的名下。孙女士现已支付了4期贷款至2018年11月20日，如果租赁合同正常履行，孙女士应还贷款至2019年6月20日。《租客退房交接单(客户联)》中载明的退款租金数额是针对孙女士当时已偿还贷款的部分，此后中介公司没有给孙女士解除贷款，孙女士也没有偿还贷款。孙女士于是将中介公司告上法庭，要求确认其与中介公司签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年12月19日解除，并判令中介公司返还原告剩余租金36160元，支付违约金9600元。

关于返还剩余租金与支付违约金，孙女士表示，在2018年11月，中介公司无正当理由未将租赁期间内的房屋租金转交给房东，构成违约。而中介公司承诺孙女士搬离后办理解除借贷关系，但在孙女士搬离后并未协助办理。孙女士也无法与中介公司法定代表人取得联系。针对于孙女士的诉求，中介公司一审时未参加庭审。

一审法院认为，孙女士与中介公司之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方均应依约履行。因中介公司原因，房屋被收回后无法继续履行合同，因此结合《租客退房交接单(客户联)》，判决合同解除，中介公司提前收回房屋构成违约，需要承担违约责任。因孙女士未证明其在签订《租客退房交接单(客户联)》后继续交付租金，法院未支持其要求返还租金的诉讼请求。

孙女士不服，上诉要求中介公司偿还租金及罚息共计35309元(其中剩余租金33600元，罚息1709元)，同时提交了新证据，证明其已还清全部贷款及罚息共计35309元。

二审法院经审理认为，有效成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方均应依约履行。中介公司违反合同约定，应承担违约责任。同时，根据孙女士新提交的证据，其在合同解除后继续履行了该笔贷款的还款义务，应当视为孙女士已经向中介公司支付了租期内的全部租金。中介公司应当退还孙女士房屋租金33600元。孙女士上诉主张的1709元利息因超出一审诉讼请求，法院不予处理。

法官说法：中介公司承担违约责任

中介公司是否应向孙女士承担违约责任?根据《人民共和国合同法》百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。同时根据合同的相对性原则，中介公司与租户之间签订租赁合同，约定不履行合同的违约责任，在因中介公司不向房主交纳租金致房主将租赁房屋收回，而使租户无法居住的情况下，应由中介公司承担违约责任。根据《人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，对于租户已提前支付的租金，租户可以要求中介公司返还。

法官提示：

针对房屋承租人的权益保护，法官提出如下建议：

一、租房前，承租人可提前查阅房屋相关信息，避免因房屋存在权属争议或被拍卖、查封等情形而影响其承租权益。

二、租房时，承租人应核实中介公司资质，并尽量找正规房屋中介机构，切莫贪图便宜或轻信所谓的优惠而选择某些不正规机构和个人的房源。尽量选择能与房主直接签订租赁协议的房屋，如必须要与中介公司直接签订租赁合同时，应审查中介公司对房屋是否有出租、使用权。

三、租房后，对于租金的支付，承租人应严格按照租赁合同的约定支付至指定账户，因较难核实中介公司建议租户使用的贷款app的合法性，承租人应慎重选择以贷款方式支付租金。

四、此外，对中介的违法违规行为，应加强维权及举报意识，权益受到侵害时，可向消费者投诉热线及北京市住房和城乡建设委员会举报，并用诉讼等法律手段及时维护自身合法权益。